הכתבה המצורפת (קישור לכתבה בתגובות) מוכיחה שוב ושוב, כיצד פרויקטים של תמ"א 38 אשר כל מהותם הינה התחדשות עירונית, בטיחותית ומעשירה, פעמים רבות, מעוכבים וגורמים נזק רב לבעלי דירות אשר חתמו על הסכמים מחייבים ללא מועדים מוגדרים או בטוחות ראויות, ומוצאים עצמם במשך שנים רבות כבולים בהסכם מחייב ללא נקודת יציאה בידם.

בכתבה המצורפת, אנו ערים לפרויקט ענק בתל אביב, אשר מזה 10 שנים לא מתקדם, זכויותיהם של בעלי הקרקע לא ברורות ואף את ההחלטה הגורלית להתקיימות הפרויקט ובחירת היזם נלקחה מהדיירים והועברה לצד ג' – הרשות המקומית, כל זאת כאמור, ולא בהתאם להחלטת רוב בעלי הדירות – אשר המקרקעין בבעלותם!

בעיה זו מתרחשת כל פעם מחדש, לאור העובדה כי הסכמים ו/או ייפוי כח נחתמים ע"י בעלי דירות טרם קבלת ייעוץ משפטי, והשלב בו הדיירים מקבלים ייצוג (אשר לרוב מובא ע"י היזם) הינו כאשר נבחר כבר יזם ובלי שתערך בדיקה אודות מצבו הפיננסי, ניסיונו ויכולותיו להעמיד ערבויות ראויות להתקיימות הפרויקט ולהגנה על האינטרסים הכלכליים של הדיירים.

חשוב ביותר להגיע לפגישות עם יזמים המציעים הצעות שונות בלווי עו"ד, המשמעות הינה – לווי משפטי מקצועי הדואג לאינטרס הדיירים עוד טרם בחירת היזם, כך שבעלי הדירות, הם מקבלי ההחלטות ובוחרים בעצמם ביחד עם עורך הדין את היזם/קבלן המתאים ביותר עבורם ואשר מעניק להם את התנאים הטובים ביותר.

אז לסיכום קחו לכם טיפ- תבחרו עו"ד לפני שאתם בוחרים יזם! כך תיקחו את המושכות לידיכם ותהיו אתם – מקבלי ההחלטות!!

The post תבחרו עו"ד לפני שאתם בוחרים יזם appeared first on עו"ד ניצבת בירן.

הפעם אשמח להתייחס למס' דגשים בהסכמי שכירות של נכסי נדל״ן מסחריים אשר יש לתת עליהם את הדעת טרם חתימה על הסכם:

1. הוצאת נסח טאבו ובדיקה כי המשכיר הינו בעל הנכס, אם מדובר בבעל נכס שהינה חברה בע"מ, יש להוציא נסח רשם החברות ולבדוק מי הבעלים, ועם מי אנחנו עושים עסקים.

2. בדיקת יעוד הנכס (תב"ע), מניעת מצב של שימוש חורג ודרישה להיטל השבחה. כמו כן, האם קיים טופס 4, בלעדיו לא ניתן לקבל רישיון עסק.

3. בדיקת אופי הנכס – האם מתאים לצרכים שלנו? איזה ציוד יהיה בעסק? איפה ימוקם, מהות העסק אשר יופעל במקום – עומד בדרישות החוק לעניין רעש? לבדוק האם קיימים סכסוכי שכנים עם יתר העסקים במקום ואופיים.

4.הוצאות נלוות – דמי ניהול, בדיקת אופן חישובו ובמיוחד נושאים כגון מיזוג אוויר וצריכת חשמל – ישנם נכסים (בעיקר מרכזי קניות) בהם חברת הניהול מחייבת תעריפים נוספים לצריכה זו.

5. תקופת גרייס – בקשו תקופת גרייס להתאמת המושכר לעסק ללא תשלום דמי שכירות.

6.אחרון חביב – בקשו אופציה, היא שלכם כשוכרים בלבד.

The post דגשים בהסכמי שכירות מסחריים appeared first on עו"ד ניצבת בירן.

נשאלתי לשאלה זו, כמה וכמה פעמים בימים האחרונים, ואין ספק כי משבר הקורונה יוצר חוסר וודאות רוחבי בכל היבט והיבט בחיינו, תוך דגש על ההתמודדות היום יומית הנכונה והאפשרית ביותר, תוך מחשבה עתידית כיצד הדבר ישפיע גם לאחר חלוף המשבר.

בעלי עסקים השוכרים נכסים מסחריים, אשר נאצלו לסגור את שעריהם לאור צו הממשלתי בדבר סגירת בתי העסק, נתקלו בסיטואציה בה מצד אחד, נאלצים לשלם דמי שכירות, ומהצד השני – נמנע מהם להפעיל את עסקיהם במושכר, והכל תוך חשש להפרת הסכם השכירות מול בעל הנכס.

הן המחוקק והן הפסיקה, שמו דעתם על מקרים בהם נאלץ שוכר להפסיק פעילותו במושכר או במצב בו נמנע ממנו להפעיל את עסקיו במושכר, לדחות את תשלום דמי השכירות או לבטל את הסכם השכירות, מסיבה שלא ידע עליה טרם חתימת הסכם שכירות, או מסיבות בהן לא ניתן לעשות אף שימוש משפטי בנכס, ולפי דעתי, ניתן לראות בצו ממשלתי לסגירת עסק פעיל, כפעולה אשר בלתי נתנת לידעיה או צפיה מראש, ואילו היה יודע על כך השוכר- לא היה חותם על הסכם השכירות.

סע' 18 חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. הקובע ומגדיר מהו סיכול חוזי.

סע' זה קובע כי במצב בו נאלץ צד להסכם להפר את התחייבויותיו החוזיות, מסיבה שלא ידע עליה בעת כריתת החוזה, ולא היה עליו לדעת על כך, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת חוזה שהופר או לפיצויים.

עוד קובע הסע' – כי במצבים כאלו, ראשי בית המשפט, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, או על פי בחירה.

משמע – סע' 18 נותן הגנה למפר הסכם בגין דרישה לפיצוי ואכיפת ההסכם, אולם מה עם אי תשלום דמי שכירות ללא ביטול הסכם השכירות?

לעניין זה התייחס המחוקק בסע' 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971– וקובע כי, מצב בו נמנע מן השוכר להשתמש במושכר למטרת שכירות לאור נסיבות הקשורות למושכר או דרכי גישה אליו, השוכר פטור מתשלום דמי שכירות בעד הזמן בו נמנע השימוש, אולם מנגד זכאי המשכיר כעבור זמן סביר לבטל את החוזה.

אף בספרות קיימת התייחסות הן לנושא הסיכול והן לאי יכולת שימוש במושכר:

שלום לרנר בספרו – שכירות נכסים (1990), מתייחס לסע' 15 לחוק השכירות והשאילה, וטוען כי: לשוכר עומדות שתי תרופות: ביטול החוזה או פטור זמני מתשלום דמי השכירות. ההנחה המשותפת לשתי התרופות היא, בלשונה של המג'לה: 'פסקה הנאת המושכר לחלוטין, אין חייבים בשכר'" (לרנר, 134-133).

וכן, "סיכול מטרת השכירות הוא גם נושאו של סעיף 15 לחוק השכירות. מטרת הסעיף היא להעניק לשוכר סעד מיוחד, פטור זמני מתשלום דמי השכירות, אולם אגב דרכו הוא משמיע עקרון חשוב ביותר. לפי האמור בסעיף, הסעד המיוחד מותנה בכך ש'השוכר לא ביטל את החוזה בשל כך', קרי – בשל נסיבות הסיכול. נמצינו למדים, שהשוכר רשאי לבטל את החוזה כאשר נמנע ממנו להשתמש במושכר בנסיבות של סיכול. (שלום לרנר שכירות נכסים (1990), פסקה 226, עמ' 231-230)

וכן – "עיקרה של השכירות לפי החוק הוא זכות השימוש, ולא ההחזקה או הקניין שהשוכר מקבל. משום כך אם נמנעה מהשוכר אפשרות השימוש, הוא צריך להיפטר מתשלום דמי השכירות" (לרנר, עמ' 133, 232).

אף גד טדסקי, בספרו – "סיכול החוזה" מסות במשפט, מסביר כי מטרת סעיף 15 היא לאפשר לשוכר לא לשלם את דמי השכירות, אך בו בזמן להמשיך לקיים את יחס השכירות. אשר לזכות הביטול, אומר טדסקי כי נוסח הסעיף "והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך" מרמז על כך שהמחוקק מניח כי זכות הביטול ממילא עומדת לשוכר מכוח עקרונות אחרים "והיא עומדת לו בכל שכירות, כאשר אין המושכר שמיש" (טדסקי, עמ' 151).

בית המשפט העליון נדרש לסוגיה זו, וקובע בפס"ד עא 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל – משרד האוצר, כי:

"אני סבור כי יש לפטור את השוכר מתשלום דמי השכירות כאשר אין באפשרותו להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת, גם עקב נסיבות חיצוניות הקשורות בסביבת המושכר ולא רק "במושכר או בדרכי הגישה אליו". מניעת השימוש יכולה להיות גם משפטית, כגון צו מניעת שימוש שהוצא כנגד המושכר, ולאו דווקא מניעה פיזית".

וכן: "סעיף 15(א) לחוק השכירות הינו בגדר "סעיף סיכול מיוחד", Lex specialis, המקנה הגנה ייחודית למתקשר בחוזה שכירות. הסעיף פוטר את השוכר מתשלום דמי שכירות או מאפשר לו לבטל את הסכם השכירות במקרה של שינוי נסיבות קיצוני המונע שימוש במושכר למטרת השכירות".

בע"א 16/49 אלברנס נ' שמטרלינג, פ"ד ד 573 (1950) נקבע כי השוכר פטור מתשלום דמי שכירות עבור תקופה בהסכם, במהלכה אירעו אירועים אלימים בסביבת המושכר שכוונו כלפי יהודים, כך שדרכי הגישה למושכר היו מסוכנות עבור השוכר, בהיותו יהודי

לסיכום – יש לשקול ולבחון הן משפטית והן עובדתית את הטענה, כי החלטות הממשלה בדבר סגירת עסקים פעילים לאור התפשטות נגיף הקורנה, מהווה סיכול בשלו ניתן להשתחרר מחיובים חוזיים.

כמובן, שיש לזכור כי כל מקרה לגופו ואין כל וודאות כי בית המשפט אכן יקבל את הטענות הללו.

מאמר זה הנו לעדכון וחשיפת אפשרויות העומדות בפני שוכר בנכס מסחרי, אולם אין בו משום יעוץ משפטי הנוגע לעסקה ו/או התנהלות ספציפית ויש לבחון כל מקרה לגופו, שכן לכל החלטה ופעולה קיימות השלכות משפטיות וכלכליות.

The post האם ניתן להקפיא תשלום דמי שכירות או לבטל הסכם שכירות בנכס מסחרי, לאור השלכות וירוס הקורונה? appeared first on עו"ד ניצבת בירן.